Investir em imóvel próprio é mau negócio? Depende…

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Muitos consultores e analistas de investimentos criam matérias explicando porque não compensa investir em um imóvel para alugar.
 
Eles explicam que se você pegar o montante referente ao valor do imóvel e aplicá-lo, você irá ganhar mais do que o valor de aluguel.
 
Mas existe outros fatores que devem ser levados em consideração nessa análise…

Veja o cálculo feito por muitos:

Teoricamente um aluguel comercial representa 0,5% do valor, enquanto um residencial, em torno de 0,4%. Tudo bem, eu sei que varia de imóvel para imóvel, mas este é um percentual muito usado nestes cálculos feitos por consultores.

APARTAMENTO

  • Logo, um apartamento de R$500.000,00 será alugado por R$2.000,00.

– Desses 2.000,00 você deve pagar 7,5% de Imposto de Renda. O que dará uma despesa de R$150/mês.

– A despesa de condomínio e IPTU obviamente fica por conta do inquilino, mas devemos lembrar que o imóvel ficará vago em alguma época, e você terá que pagar estas despesas.

– E além destas tem: manutenção, reformas gerais, comissão e taxas de anúncio.

Vamos considerar por baixo estes valores como uma despesa extra média de 200,00 por mês.

Rendimento Líquido Apartamento: R$2.000,00 – (R$150 + R$200) = R$1.650,00 líquidos/mês. Ou R$19.800,00 /ano.

Um rendimento de 0,33% ao mês, ou 3,96% ao ano.

Os R$500.000,00 investidos renderão isso anualmente em forma de aluguel na melhor das hipóteses. Porque teoricamente estamos considerando que você receberá o aluguel em dia ao longo de todos os meses em posse do imóvel.

RENDA FIXA

Há muitas boas opções para se investir os R$500.00,00 em renda fixa. Vamos, portanto, considerar uma ótima opção atualmente: o Tesouro Direto IPCA+ 2035 que está disponível para investir atualmente.

O título está pagando IPCA (índice que mede a inflação) + 7,52% ao ano. 

Como este título foi lançado recentemente, não posso considerar o IPCA acumulado dos últimos 12 meses. Então vou considerar a inflação esperada pelo mercado para o ano de 2016, que foi divulgada no site do Valor Econômico, de 6,12%. (Eu acho que vai ser maior, mas os analistas devem saber melhor que eu)

Rendimento Líquido Tesouro Direto (após 1 ano): 10,95% ou R$55.642,72 (considerando taxa de administração de 0,2%)  ou R$4.636,89/mês.

 

DIFERENÇA DE GANHO ENTRE TESOURO DIRETO E RENDA FIXA

No mês: R$2.986 a mais no TD

No ano: R$35.842 a mais no TD

Até aqui estes cálculos mostraram que só compra imóvel quem é louco! Como pode?

E muitas vezes esse tipo de cálculo podem iludir, mostrando que um tipo de investimento é MUITO melhor que o outro, mas não é bem assim… vou listar alguns fatores para mostrar que cada caso é um caso.

ÉPOCA DE MERCADO 

epoca-de-mercado

Imóveis de maneira geral sempre acompanha a inflação no longo prazo, na pior das hipóteses.

  • Após uma época de boom imobiliário, ele passa alguns anos sem acompanhar a inflação. Após isso, ele supera a inflação durante alguns anos. E assim por diante… Se você comprar na época certa pode se dar muito bem!
  • A Taxa de Juros nem sempre fica alta como está. Há poucos anos atrás ela estava bem menor. Significando que o Tesouro Direto ou qualquer outra Renda Fixa não rendia tanto assim. Até 2014 era praticamente impossível obter um rendimento líquido de mais que 0,7% ao mês na Renda Fixa.

 

VALORIZAÇÃO EXTRAORDINÁRIA DE UM IMÓVEL 

shopping-center

 

Fatos extraordinários não acompanham a média geral do mercado. É por isso que você não pode dar ouvidos quando um analista fala que NUNCA COMPENSA comprar um imóvel. Não é bem assim, cada caso é um caso.

Um imóvel pode duplicar de preço mesmo na crise. E esta é considerada uma valorização extraordinária. Por que? Porque você pode comprar um lote em uma rua de terra e logo depois asfaltarem. Você pode comprar um apartamento perto de um lote vago que virou um Shopping, um supermercado, etc.

Ao investir em um imóvel você pode ter essa sorte. Na renda fixa não acontece esse tipo de coisa.

DESVALORIZAÇÃO EXTRAORDINÁRIA DE UM IMÓVEL

viaduto

Acontece a desvalorização da mesma forma que a valorização. O que você acha que vai acontecer se você comprar um apartamento em uma avenida, e ela se transformar em um viaduto bem em frente a sua janela?

PROBLEMAS JUDICIAIS DE UM IMÓVEL

justiça

O inquilino que parou de pagar o aluguel causa dor de cabeça e despesa. Portanto o rendimento do seu capital poderá ser negativo diante de tais problemas.

PROBLEMAS ECONÔMICOS DE UM PAÍS

inflacao-venezuela

Na Venezuela a inflação está mascarada. O que aconteceria se o Brasil fosse administrado por alguns governantes tão ruins quanto os de lá?

Imagina uma inflação real de 30% e o governo considerando a inflação oficial como 7%? O dinheiro do seu Tesouro Direto irá ter rendimento líquido negativo! Nesse caso um apartamento é mais seguro, não é?

MORAL DA HISTÓRIA

É claro que não conseguiria citar todas as variáveis a serem consideradas nesse artigo. Até porque renda fixa nem é somente Tesouro Direto e imóvel não é somente apartamento.

Mas a regra básica de todos os investimentos é: NUNCA INVISTA EM ALGO QUE VOCÊ NÃO ENTENDE. 

Tem pessoas que se dão bem investindo em qualquer tipo de negócio e em qualquer parte do mundo. Simplesmente porque elas entendem desse negócio.

NÃO DÊ OUVIDOS A UM ANALISTA QUANDO ELE DIZ QUE ALGUM INVESTIMENTO NÃO É BOM.

Um investimento puramente especulativo geralmente é o que faz as pessoas perderem dinheiro. Mas não quer dizer que ele é ruim. Tem gente que consegue ganhar dinheiro com bitcoin, tem gente que consegue ganhar dinheiro com câmbio. O que você deve saber é se VOCÊ é capaz de ganhar dinheiro com tais produtos. Muita gente investe sem saber sequer todos os fatores de risco de determinado investimento. E por causa disso elas podem perder dinheiro até em investindo em algo palpável como um imóvel.

Não dê ouvidos a analistas de investimentos, não dê ouvidos a corretores imobiliários. Todos vão puxar a sardinha para o seu lado.

Como disse Warren Buffett: “Nunca pergunte a um cabeleireiro se você precisa de um corte de cabelo.” 

Faça a sua própria pesquisa e análise.

 

 

 

 

2 COMENTÁRIOS

    • Obrigado Felipe! Prometo que agora vou voltar a escrever com mais frequência! Muito obrigado pelo seu comentário! Abraços!

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